Le logement étudiant : un secteur à fort potentiel
Source : Etude Savills World Research mai 2015
De nombreux étudiants sont confrontés à un problème de taille : se loger, notamment à Paris et dans les grandes villes. La capacité d’accueil des logements étudiants en France est estimée à 375 000 chambres actuellement, dont environ 58 % de logements publics gérés par les CROUS (Centres Régionaux des œuvres Universitaires et Scolaires). « Un chiffre insuffisant au regard de la volonté de décohabitation de quelques 1,6 million d’étudiants, note l’étude du groupe Savills. Le taux de couverture moyen (le nombre de chambres divisé par le nombre d’étudiants) est de 15,4 %, au lieu de 11,2 % en 2012″. Des écarts considérables existent entre les villes : 2,6 % à Paris, qui accueille pourtant près de 13 % du total des étudiants des cycles supérieurs et 19,3 % du total des étudiants étrangers ou 9,8 % à Lille, contre 19 % à Grenoble, la ville la mieux équipée, suivie d’Aix-Marseille, avec 16,4 %.
Une demande en hausse
Les étudiants post-bac sont de plus en plus nombreux : selon le Ministère de l’Éducation Nationale, de l’Enseignement Supérieur et de la Recherche (MENESR), 2,47 millions d’étudiants se sont inscrits en septembre dernier dans l’enseignement supérieur et 63 % d’entre eux étaient universitaires. Les rangs des établissements de l’enseignement supérieur se sont étoffés de 38.100 étudiants supplémentaires par rapport à 2013, soit une augmentation de 1,5 %.
La France et Paris : principales destinations étudiantes
Troisième pays d’accueil après les Etats-Unis et le Royaume-Uni, la France a accueilli 295 084 étudiants étrangers en 2013, en hausse de 2 % par rapport à l’année précédente, soit 12 % de la population étudiante actuelle, contre 7 % en 1998. D’après les dernières prévisions de l’OCDE, d’ici 2025, le nombre d’étudiants étrangers en France devrait augmenter de 52 %, soit 17 % de la population étudiante totale.
Des taux d’occupation jusqu’à 100 %
La construction de logements étudiants ralentit. 9.332 nouvelles chambres d’étudiants sont prévues dans les cinq années à venir, dont 3 800 devraient être livrées en 2015. « Environ 67 % des projets ont reçu leurs autorisations, 11 % attendent toujours leur approbation et les autres n’en sont qu’au stade de projet », souligne Savills.
Conclusion
S’appuyant sur un marché très porteur et lisible lié à un déficit structurel de logements étudiants, l’investissement en résidence étudiante est une opportunité patrimoniale offrant aux investisseurs une véritable stratégie anticyclique et de diversification de leurs portefeuilles.
Le LMNP avec amortissement en résidence pour étudiants
Principe Général
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel permet d’amortir le prix de revient de votre investissement hors terrain et ainsi de percevoir des revenus locatifs nets d’impôts (traités dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux – BIC) sur une longue période(1).
Dans le cadre d’une acquisition en résidences avec services, la TVA de l’investissement est récupérable.
Le logement est loué meublé à l’exploitant à travers un bail commercial pour une durée d’au minimum 9 ans.
Les avantages du statuts LMNP
♦ Des revenus défiscalisés jusqu’à 15 ans après l’extinction du prêt immobilier, clairement définis et revalorisés à travers un bail commercial(1).
♦ La gestion déléguée à un exploitant reconnu sur son secteur d’activité qui s’engage a vous verser un loyer que le bien soit vide ou occupé et qui vous affranchit des contraintes de gestion locative(1).
♦ Une TVA récupérable sur votre prix d’acquisition(1).
♦ Un statut cumulable avec tous les autres dispositifs fiscaux en vigueur(1).
(1)Textes de référence : Code général des impôts – Article 261 D / Code de la Construction et de l’habitation – Articles L632-1 et L632-2 / LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové
Cas pratique
♦ Appartement n°20 : 105 173 € HT
♦ Mobilier : 2 950 € HT
♦ TVA récupérable : 22 447,20 €
♦ Frais d’acquisition et de prêt : 5 700 €
♦ Loyer annuel : 4 732 € HT
SI ACHAT AVEC EMPRUNT
Jusqu’à 35 ans de revenus nets d’impôts
SI ACHAT SANS EMPRUNT
Jusqu’à 10 ans de revenus nets d’impôts
Puis + de 20 ans de revenus avec un impôt minoré
241 €
Effort d'épargne mensuel si emprunt 100%
Fiche pdf explicative LMNP et cas pratique
*Lot n°20 studio de 17.9 m2 à 108 123 € HT mobilier inclus : Financement 100% hors frais acquisition et de prêt (5700 € d’apport) avec un prêt amortissable durée 300 mois – TEG 2.95 % – Préfinancement rajouté à la durée du prêt, intérêts intercalaires capitalisés et recouvrés en fin de phase sur la durée du prêt – Prêt relais TVA court terme 12 mois, TEG 2.95%, Loyer annuel de 4 732 €, effort d’épargne calculé sur la durée du prêt avec taxe foncière annuelle estimée à 370 €, charges de copropriété non récupérable et syndic estimés à 250 € / an, mandat de gestion administrative confié à Néméa pour 100 € HT/an et option mission comptable coût après réduction d’impôt de 190€/an. Hypothèse de revalorisation des charges et des loyers de 1% par an. Rappel : Un crédit vous engage et doit être remboursé. Tout investissement immobilier comporte une part de risques tenant notamment aux contraintes et délais de réalisation de l’ouvrage, à la modification de l’environnement juridique et/ou fiscal de l’opération ainsi qu’à l’évolution du marché immobilier. Les simulations et projections de rentabilité de l’investissement ci-dessus présenté n’ont pas de caractère contractuel. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. Les informations vous sont communiquées à titre d’information et n’ont aucune valeur contractuelle. Toute reproduction, publication ou utilisation web même partielle des textes ou des photos, est interdite sans autorisation préalable écrite d’OMA&CO.
